Понятие самовольной постройки содержится в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В соответствии с указанной нормой, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Можно выделить следующие признаки самовольной постройки, которая должна быть:
1) создана на земельном участке, не отведенном для этих целей;
2) создана без получения необходимых разрешений;
3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для того чтобы постройка была признана самовольной, достаточно наличия одного из трех указанных признаков, но в любом случае самовольная постройка должна подпадать под критерии недвижимого имущества.
Также необходимо отметить, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для строительства объекта, предназначенного для многоквартирного жилого дома, требуется разрешение на строительство, которое выдается органом местного самоуправления. Застройщик при планировании строительства многоквартирного жилого дома должен разработать проектную документацию, провести инженерные изыскания и получить положительное заключение экспертизы. Для разработки проекта у застройщика должен быть земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности или на праве договора аренды.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
Проектная документация и результаты инженерных изысканий многоквартирных жилых домов в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации должны проходить экспертизу. Экспертиза проектной документации является документом, подтверждающим соответствие проекта техническим регламентам, строительным нормам и правилам.
При возведении таких объектов проводится государственный строительный надзор Управлением государственного строительного и жилищного надзора по Якутии, которое проверяет соответствие строящегося объекта проектной документации, техническим регламентам, а также технику безопасности при строительстве.
Желающие приобрести недвижимость на этапе её возведения должны оценить риски при покупке квартиры в новостройке. Их важно рассматривать комплексно. В противном случае можно легко остаться и без денег, и без долгожданной собственной квартиры.
Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить законы, документы компании-застройщика, предлагаемый договор купли-продажи. Не будет лишним поинтересоваться количеством сданных объектов, их состоянием и репутацией самого застройщика.
При покупке жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по которому разрешение на строительство не выдавалось органом местного самоуправления, имеются следующие риски:
- объект, построенный без разрешения на строительство, то есть без проекта, без заключения экспертизы о соответствии, без заключения государственного строительного надзора (строительного контроля) представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан;
- объект может быть подключен к инженерным сетям теплоснабжения, водоснабжения/водоотведения (канализации), электроснабжения самовольно или незаконным путем, тем самым будут возникать риски по отключению объекта от инженерных сетей в любое время года по установлению нарушения;
- при строительстве застройщик может допустить технические ошибки по технологии строительства, вследствие чего могут возникнуть аварийные ситуации в момент эксплуатации;
- объект может быть построен в зоне с особыми условиями использования территории – в охранных зонах инженерных сетей или объектов инженерно-технического обеспечения, которое также является угрозой жизни и здоровью граждан в случае аварийных ситуаций инженерных сетей;
- при строительстве застройщик может использовать горючие строительные материалы, которые по строительным и противопожарным нормам не допускаются в жилых зданиях;
- в многоквартирном жилом доме могут быть не установлены: пожарная сигнализация, оповещатели, система тушения пожара, пожарные гидранты, в таком случае невозможно будет предотвратить очаг возгорания на начальной стадии;
- могут быть не соблюдены нормативные требования противопожарной защиты жилых зданий, а именно аварийных выходов из здания, параметры по ширине коридора, размеры лестничных маршей, расположение окон и дверей, системы вентиляции, в случае чрезвычайных ситуаций в многоквартирном жилом доме жильцы не могут быть эвакуированы из здания, что повлечет за собой трагические последствия;
- велика вероятность возникновения пожара в таких зданиях вследствие замыкания внутренних сетей электроснабжения в связи с тем, что монтажники сети электроснабжения могут не иметь соответствующего образования, лицензии или допуск к специальным (опасным) видам работ;
- велика вероятность низких температур в помещении в зимнее время года в связи с тем, что утепление здания производилось неизвестным теплоизоляционным строительным материалом;
- разрешение на перепланировку в жилых помещениях в таких многоквартирных жилых домах не выдается в связи с отсутствуем правоустанавливающих документов (собственность) на жилое помещение, а именно на квартиру или комнату;
- в случае незаконных перепланировок в жилом помещении, находящимся в многоквартирном жилом доме с затрагиванием несущих конструкций, могут возникнуть аварийные ситуации;
- велика вероятность с перебоями подачи теплоснабжения, электроснабжения.
Если Вы стали свидетелями самовольной постройки на территории городского округа «город Якутск», просим обратиться в Департамент градостроительства Окружной администрации Якутска, расположенный по адресу: г.Якутск, ул.Октябрьская, 20/2, кабинет номер 202, контактный телефон: 8(4112)42-96-98. Также Вы можете обратиться непосредственно в территориальный округ, где проживаете.
