Сегодня Эдуард Колесник отвечает на вопросы ИА SakhaNews.
- Эдуард Иванович, как давно вы работаете в компании?
- Компания зарегистрирована 27 июня 2008 года, основным видом деятельности является сдача внаем собственного недвижимого имущества. Я работаю в «Имущественном комплексе» с 15 августа 2012 года, сначала - в качестве заместителя гендиректора по правовым вопросам, затем был избран генеральным директором.
- Что успели сделать за первые полгода работы?
- За это время удалось осуществить ряд мероприятий, которые позволили нам улучшить сдаваемость в аренду наших помещений. Мы индивидуально подошли к каждому предпринимателю, определили его сферу деятельности, точку географического расположения арендуемого им помещения. Разработали план мероприятий, утвердили положение об арендной плате за квадратный метр, что позволило сделать прозрачной всю схему нашей работы с арендаторами.
В результате нам удалось избежать ситуаций, которые часто бывали раньше. До нас были многочисленные случаи жалоб на то, что рядом стоят арендаторы, у которых размер арендной платы существенно отличается. Теперь этого нет, и новую договорную кампанию на 2013 год мы провели, на мой взгляд, рационально и эффективно.
Почти все вопросы и жалобы наших арендаторов были рассмотрены и урегулированы. Сегодня недовольными остаются лишь два-три предпринимателя, которые не согласны пока с нашей политикой. Но, я думаю, что и они понимают нашу правоту, мы найдем общий язык.
- Вы можете назвать, кто именно недоволен тем, что вы сделали «правила игры» прозрачными и одинаковыми для всех?
- Это «Нерюнгринская фармация» в «Товарах для дома», арендуемое помещение у них составляет 481 квадратный метр, и стоимость значительно (в десятки раз!) ниже, чем стоимость у арендаторов, которые снимают помещение в том же торговом центре.
Аналогичная ситуация с предпринимателями, снимающими помещения в здании «Аартык» по Карла Маркса, 10. Но, согласитесь, не может быть нормальной ситуация, когда находящиеся рядом в одном здании арендаторы платят один – 198 рублей за квадратный метр, другой – 1 390 рублей за тот же метр.
С теми, кто был недоволен установлением единых цен, мы нашли компромисс, разделив повышение арендной платы на два периода. Для основной же массы арендная плата увеличилась в этом году максимум на два процента.
- Не секрет, что не все арендаторы своевременно вносят платежи за используемые площади. Как вы работаете с должниками?
- Да, сделав ревизию по состоянию на 31 августа прошлого года, мы увидели, что предприятия были должны нам около 12,5 млн. рублей. Это нельзя считать нормальной ситуацией и эффективным использованием наших площадей. Потому приходится долго работать с должниками в судах, это дополнительные траты и даже таким образом не всегда по истечении времени с должников удается эти деньги взять.
Мы пошли навстречу должникам, тем, кто был должен более миллиона рублей, составили графики погашения, дали им возможность, не повышая арендную плату, погасить задолженность. Нашли варианты, которые позволяли бы этим предприятиям эффективнее использовать помещения. В итоге должников сейчас нет.
В новых договорах мы в обязательном порядке ввели новые пункты, которые не позволяют накапливать задолженность. По новой схеме, если в течение месяца нам не поступают платежи от арендатора, им направляются претензии, взимаются пени и штрафы. Ежемесячные выплаты, безусловно, дисциплинируют наших арендаторов.
- В какую сумму обходится содержание площадей?
- Себестоимость обслуживания площадей для нашего предприятия превышает 627 рублей за квадратный метр. Это поддержание всех технических характеристик зданий, подача тепла, электроэнергии, уборка территории снаружи зданий и внутри помещений, обслуживание тепловых систем внутри и до границы с теплоснабжающими организациями, обслуживание электросетей, канализации, вывоз мусора и утилизация, санитарная обработка, работа вахтеров, охрана зданий и помещений и так далее.
Мы работаем над повышением эффективности наших расходов. В рамках плана мероприятий по повышению эффективности, рационального использования средств рассмотрели все договоры с нашими подрядными организациями. В результате оптимизации удалось уменьшить минимум на 30 процентов затраты на обслуживание по электроснабжению и канализации. Прекращение отношений с «Нерюнгритеплоналадкой», вместо которой у нас работает один сантехник, позволило сократить затраты более, чем на 100 тысяч рублей ежемесячно.
На предприятии работают 48 человек. В АУПе - 9 человек, включая заместителя гендиректора по правовым вопросам и двух юристов. Основная доля работающих – уборщицы, вахтеры, сторожа.
- Вы проводите реконструкцию, ремонт принадлежащих вам зданий?
- Да, конечно. Все здания и помещения должны содержаться в образцовом порядке. Ранее в результате трех аварий в торговом центре «Каскад» были затоплены мебельный магазин и другие отделы, были высказаны претензии, ООО понесло убытки в размере более 70 тысяч рублей. Чтобы исключить такие моменты, мы должны проводить регулярные плановые ремонты и постоянный анализ состояния каждого из помещений.
Сейчас мы рассматриваем вопросы реконструкции торгового зала торгового центра «Товары для дома». Заказали проект реконструкции, которая позволит увеличить существующие торговые площади почти в два раза. Там можно использовать все подсобные помещения, коридоры, грузовой двор, которые в настоящее время простаивают, то есть не приносят никакой прибыли.
В здании по улице Карла Маркса, 8/2, которое у нас находится в доверительном управлении, заказали проект теплой стоянки на 18 автомобилей. При сравнительно малых затратах это также позволит получать прибыль, использовать дополнительные помещения.
Все проекты мы готовим совместно с арендаторами, прислушиваемся к каждому их пожеланию, то есть стараемся сделать так, чтобы заинтересованные предприниматели также участвовали в этой работе. Мы ни от кого не закрываемся, идем навстречу нашим арендаторам. Двери ОАО «Имущественный комплекс» всегда открыты.
- Как часто вы встречаетесь с предпринимателями?
- Постоянно. Только в 2013 году были две коллективные встречи в торговом центре «Товары для дома», встреча в «Аартыке» и около пяти раз предприниматели приходили ко мне сами. Основные темы: спорные вопросы, в которых мы ищем компромиссные решения – это по «Аартыку». В «Товарах для дома», в основном, договариваемся по реконструкции, рассматриваем заявления арендаторов. Уточняем, кто снимает площади сейчас, и сколько им нужно будет в будущем. По универмагу «Нерюнгринский» люди приходят с предложениями по освещению, по рекламе, по уборке территории. Нерешаемых вопросов нет, сегодня все они решаемы в рабочем порядке, и, разумеется, не носят никакого «политического» характера.
- Когда в 2008 году в Нерюнгри закрывали школы, многие говорили о том, что здания теперь просто пропадут. Судя по бывшей гимназии №2, переданной вам в доверительное управление, это не так?
- Да, в здании бывшей гимназии №2 сегодня нет свободных мест, и остается много желающих арендовать площади. Конечно, это получилось не сразу, в течение 2,5-3 лет прибыли там не могло получиться: на то, чтобы заполнить это здание, ушло довольно много времени. Много денег потрачено на реконструкцию самого здания. В бывшей школе огромные помещения, и чтобы превратить их в офисные помещения, надо было сделать перегородки. Поэтому арендаторы участвовали в финансировании этой работы в счет арендной платы.
Только теперь, три-четыре года спустя, можно говорить о первой прибыли. Здание бывшей гимназии №2 действительно заполнено целиком, и мы уже думаем о том, чтобы задействовать и неиспользуемые площади. Речь идет о подвале – это еще 2 500 квадратных метров, спортзал – если сделать второй этаж, это даст дополнительно 300 квадратных метров, и так далее. Во всем здании, на всех трех этажах, мы стремимся сделать единые стеклопакеты, чтобы и со стороны здание выглядело прилично.
У нас в Нерюнгри везде очень востребованы офисные помещения, а это здание в центре города, и сегодня там ни одного свободного помещения нет.
- То есть перспективы обнадеживают?
- Конечно. Всё имущество – «нарасхват», поэтому наша задача – добиваться максимальной эффективности его использования. По этой же причине распродавать какое-либо имущество ОАО «Имущественный комплекс» не собирается, напротив, собираемся наращивать уставной капитал. Средства на это есть, ведется политика по долевому участию в строительстве и реконструкции зданий. Так что я уверен в том, что и в дальнейшем мы будем добиваться максимальной эффективности использования имущества, зарабатывая деньги в бюджет Нерюнгринского района.
