КЛЮЧЕВАЯ ЗАДАЧА ПОЛИТИЧЕСКОЙ ЭЛИТЫ
Проблема доступного жилья носит системный характер. Государственная программа по развитию жилищного сектора - вопрос комплексный, и решить его только за счёт принятия законопроектов или других отдельных мер невозможно. Нужны консолидированная единая программа правительства и ответственные за её исполнение, а также чёткие правила для бизнес-структур, вовлечённых в этот процесс.
Те страны, где государственные программы по развитию рынка жилья реализованы и достигли успешных результатов, являются примерами, как правительству следует подходить к значимым вопросам. Во-первых, правящий режим решает проблему социального недовольства, что является ключевой задачей для любой политической элиты. Во-вторых, проводящий жилищную реформу кабинет министров обеспечивает хороший задел для экономического роста в целом, особенно если данная программа реализуется в рамках рыночной реформы. Мировой опыт свидетельствует, что развитие рынка жилья «толкает» вверх промышленный рост в строительной и в банковской сферах, а также мотивирует людей больше и лучше работать. А это - не последняя задача для страны с традиционно высокими патерналистскими настроениями.
В России нет единой программы по формированию рынка доступного жилья. Однако сегодня и в Администрации президента, и в правительстве РФ отсутствует единая и чёткая программа реализации вновь прозвучавшего тезиса Владимира Путина. На состоявшемся на минувшей неделе Госсовете, посвящённом данному вопросу, выяснилось, что у кабинета министров, парламентариев и самого Президента взгляды на механизмы реализации прозвучавшей задачи кардинально расходятся, а анализ действий федеральной власти показывает, что все её усилия носят половинчатый характер. Отметим, что в первом приближении проблему доступного жилья необходимо решать, добиваясь двух главных задач – повышения объемов строительства и развития практики кредитования населения на жилищные нужды. В свою очередь, данные вопросы следует решать через реализацию других, более общих задач.
КАК БОРОТЬСЯ С МОНОПОЛИЗМОМ
В условиях монополизации региональных строительных рынков (как в Москве) цены на жильё существенно завышаются компаниями-застройщиками. Это даже привело к замедлению продаж квартир в Московском регионе. По официальным данным Минэкономразвития, цены на жильё в столице по сравнению с себестоимостью строительства завышены в два раза. По информации участников рынка, при средней цене за квадратный метр нового жилья в Москве в $1500 себестоимость строительства 1 кв. м. составляет не более $300-400. Процентные ставки по жилищным кредитам слишком высоки для большинства даже хорошо зарабатывающих, по российским меркам, граждан, а сроки, наоборот, ограничены максимум 15 годами (в западных странах нормой считается 25 лет).
Строительный монополизм и «чёрные» зарплаты – бич российского рынка жилья. Для решения хотя бы двух перечисленных задач, как представляется, необходимо реализовать следующие меры, которые относятся не только к жилищной проблеме. Во-первых, следует создать условия повышения жизненного уровня населения, особенно в регионах, и на законодательном уровне добиться, чтобы предприятия платили работникам «белую» зарплату. Сделать это можно путём снижения ЕСН до 18-20\% при одновременном повышении базовых зарплатных ставок и минимального размера оплаты труда. В этом случае предприятия не станут платить больше или меньше налогов, однако будут вынуждены показывать «в белую» большую часть реальных доходов своих предприятий.
Во-вторых, следует перейти к активным действиям в борьбе с региональным монополизмом. Классическим примером служит московский строительный рынок – самый большой и прибыльный в России. Формально на нем работает несколько десятков строительных компаний, однако все они находятся под прямым либо косвенным финансовым контролем московского правительства. Новые игроки на этот рынок выйти не в состоянии, даже если предлагают заведомо более качественные и дешёвые варианты застройки, что является следствием монополизма лидеров рынка, протежируемых, по некоторым данным, лично мэром Москвы Юрием Лужковым. Бороться с этим можно вполне рыночными методами, например, с помощью сильного антимонопольного законодательства и упрощения системы оформления различных разрешений на строительство.
Только за счет развития стройиндустрии и смежных отраслей за шесть лет можно добиться роста ВВП на 15\% (по данным Минэкономразвития). Прирост налоговых поступлений превысит бюджетные вложения (как прямые траты на строительство социального жилья, так и госгарантии по кредитам). Будет создано около миллиона новых рабочих мест, а за счет перераспределения свободных денежных средств населения с потребительского рынка в строительство снизится инфляция. Если добавить к вышеперечисленному компенсацию части ипотечного кредита в зависимости от числа рожденных детей, то вероятно и частичное решение демографических проблем.
НЕПРОЗРАЧНОСТЬ ФОРМИРОВАНИЯ ЦЕН
Главной причиной сохранения высоких цен на жильё в столице является непрозрачность формирования цены квадратного метра в новых домах (цены вторичного рынка, в целом, растут вслед за ценами первичного). Та же проблема стоит перед Федеральной антимонопольной службой в её противостоянии с естественными монополиями: в условиях непрозрачности формирования тарифа они приводят массу «объективных» обоснований для роста своих цен (тарифов). Подобная система не стимулирует и московские строительные компании сокращать издержки, реально конкурировать между собой и бороться за снижение себестоимости и, в конечном счёте, стоимости самого жилья.
Независимость судей тоже влияет на стоимость квадратного метра. В связи с этим необходимо не просто сильное антимонопольное законодательство, но и независимая от местных властей судебная система, которая и будет решать в юридическом ключе споры с протежируемыми местными элитами строительными компаниями. Также нужно серьёзно проработать на законодательном уровне механизмы упрощения процедур получения разрешительной документации для строительства.
Все данные меры, представляется, требуется применять одновременно и целенаправленно, а для решения проблемы дешёвых кредитов вряд ли удастся обойтись без допуска на российский внутренний рынок крупнейших западных банков.
ПОЧЕМУ ОНО ВСЕ-ТАКИ ДОРОГОЕ?
Почему жильё останется дорогим? Во-первых, «силовая» часть элиты, уже давно предпринимающая попытки снять Юрия Лужкова с поста мэра российской столицы, вовсе не заинтересована в изменении ситуации на московском строительном рынке. Скорее, наоборот - прежде всего её интересует данный отлаженный механизм получения сверхприбылей. Во-вторых, сегодня в России нет сильного антимонопольного законодательства, а закон «О конкуренции», который готовится в стенах Федеральной антимонопольной службы, далёк от идеала и непонятно, как будет использован (пока в нём нет даже чёткого определения термина «монополизм»). К тому же судебная система сегодня не является в полном смысле этого слова независимой, и во многом связана именно с региональными властями. В-третьих, под вопросом возможность правительства ежегодно снижать темпы роста инфляции: уже второй год подряд оно не справляется со своими обещаниями. От кабинета министров зависят и процентные ставки по кредитам, ведь банки вынуждены страховаться от незапланированной инфляции, закладывая эти риски в кредитные ставки.
Внутренний же банковский рынок для иностранных кредитных учреждений, скорее всего, не откроют, т.к. это означает крах всей российской банковской системы. В-четвёртых, далее снижать ЕСН Минфин точно не будет, так что роста «белых» зарплат не произойдет, как и смягчения правил получения ипотечных кредитов.
При этом необходимый пакет законопроектов Госдума уже приняла, и соответствующие нормы и кодексы вступили в силу. Однако их анализ не вызывает оптимизма – лучшие старания разработчиков разбились о лоббистский потенциал строительных организаций, так что от них будет мало пользы.
ПО-СТАРОМУ В НОВЫХ УСЛОВИЯХ
С 1 апреля начал действовать новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве», который серьёзно защищает права физических дольщиков при строительстве нового дома.
Однако данный «плюс», пожалуй, единственный, к тому же имеет обратную сторону. Во-первых, все риски, связанные со строительством, несет застройщик, а любые условия договора, освобождающие его от ответственности, объявлены законом недействительными. Таким образом, риски строителей возрастут, что незамедлительно скажется на цене квартир. Во-вторых, данный закон существенно удорожает строительство, т.к. теперь при регистрации договора долевого участия придётся платить НДС (используемые сегодня договоры инвестирования не считаются потребительскими и потому НДС не облагаются). В-третьих, в законе речь идёт лишь о физических дольщиках при строительстве, тогда как роль и место банков, риэлтеров, страховых компаний и соинвесторов не определены. Сказано лишь, что банки, кредитующие застройщиков, несут с ними «солидарную ответственность». Есть мнение, что, опасаясь такой ответственности, часть финансово-кредитных учреждений повысят кредитные ставки, стремясь покрыть возросшие риски.
Таким образом, и Администрация президента, и кабинет министров продемонстрировали неспособность реализовать необходимую и экономически обоснованную программу и сделать рынок жилья доступным.
После вступления в силу Жилищного кодекса 1 марта текущего года стало понятно, что жилищный пакет, анонсированный Президентом год назад, фактически провалился и не в состоянии кардинально изменить ситуацию к лучшему. Вступивший в силу 1 апреля закон «О долевом участии в строительстве» также имеет все шансы достичь целей, противоположных анонсированным при его принятии.
Реализация вышеописанных предложений также маловероятна - как по экономическим причинам (неумение правительства сдерживать инфляцию), так и по политическим (раскол внутри элит и связанная с ним неспособность проводить в жизнь единую экономическую политику). Поэтому ждать реализации президентских лозунгов по жилищным вопросам не приходится.
Василий СЕМЕНОВ
«Новости Якутии», №16, 2005 год
