ИА SakhaNews. Минфин России предложил включить доходы от продажи недвижимости в основную налоговую базу по НДФЛ, то есть учитывать их вместе с зарплатой и другими доходами при расчёте налога по прогрессивной шкале. Сейчас доходы от продажи жилья облагаются отдельно — по ставкам 13 и 15 процентов. Если инициатива будет принята, при продаже квартиры налог будет рассчитываться по общей шкале от 13 до 22 процентов в зависимости от суммарного годового дохода гражданина.
Предложение содержится в бюджетном пакете на 2027–2029 годы, который Минфин внёс в правительство. Документ ещё должен пройти обсуждение в кабинете министров и Госдуме, поэтому параметры инициативы могут измениться. По подсчётам Минфина, новые правила могут затронуть около 4 млн человек.
Сейчас НДФЛ с продажи недвижимости рассчитывается отдельно от зарплаты и облагается по двухступенчатой шкале: 13 процентов с дохода до 2,4 млн рублей и 15 процентов с суммы превышения. Минфин предлагает объединить эти доходы в единую базу, к которой применяется пятиступенчатая прогрессивная шкала: 13 процентов — до 2,4 млн рублей, 15 процентов — от 2,4 до 5 млн, 18 процентов — от 5 до 20 млн, 20 процентов — от 20 до 50 млн и 22 процента — свыше 50 млн рублей.
Сильнее всего изменения ударят по продавцам дорогой недвижимости. Как приводит пример «Эксперт», при зарплате 1,5 млн рублей в год и продаже квартиры за 10 млн рублей совокупный доход составит 11,5 млн рублей, что выводит часть суммы в диапазон от 5 до 20 млн — ставка на превышение вырастет с 15 до 18 процентов. По оценке Five Stones Consulting, налог с продажи квартиры за 10 млн рублей при такой зарплате вырастет примерно на 300 тысяч рублей.
Даже сохранение минимальной ставки в 13 процентов становится почти нереальным, отмечают эксперты: при годовой зарплате 1,5 млн рублей квартира должна стоить не дороже 0,9 млн рублей, чтобы уложиться в порог 2,4 млн рублей по совокупному доходу.
При этом ряд ситуаций по-прежнему освобождается от налога. Если собственник владел недвижимостью в течение минимального срока — в большинстве случаев пять лет, а в отдельных ситуациях (наследство, дарение близким родственником, приватизация, единственное жильё) три года, — доход от продажи не облагается НДФЛ независимо от суммы. Также сохраняются вычеты: 1 млн рублей для жилья и 250 тысяч рублей для иного имущества, либо фактические подтверждённые расходы на приобретение. Однако при расчёте налога доход определяется как большая из двух величин: цена в договоре либо кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом (в большинстве регионов 0,7, но в ряде субъектов — 1,0).
По оценке экспертов, новая логика налогообложения может подтолкнуть продавцов к занижению стоимости в договорах и увеличению числа фиктивных сделок. Однако с 2026 года ФНС усилила автоматизированный контроль: данные Росреестра сопоставляются с декларациями, и при отсутствии 3-НДФЛ налог рассчитывается по наиболее невыгодному для владельца сценарию — без учёта расходов на покупку.
