Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами.
Под термином «доступность жилья» понимается способность семьи покрыть расходы по приобретению жилья, не ухудшая жизни.
Внедрение государственной программы доступного жилья требует системного, комплексного подхода, как со стороны государства, так и со стороны бизнес-структур. Сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения и высокую инфляцию. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Глава Министерства регионального развития России Владимир Яковлев уверен, что без государственной помощи жилье останется недоступным. По его оценке, жилищное строительство сдерживает спекулятивная возгонка цен и искусственная монополизация рынка. Действительно, монополизм приводит лишь к застою и отставанию. Об этом свидетельствуют расчеты специалистов. В настоящее время в России требуется около 1,5 миллиарда квадратных метров жилья. Чтобы хотя бы наполовину удовлетворить эту потребность, необходимо вводить 80 миллионов квадратных метров в год к 2010 году, а к 2019 году - 145 миллионов. Между тем, по данным Росстроя, сейчас ежегодно вводится в эксплуатацию наполовину меньше жилья, чем в «знаковом» 1990 году. И это, несмотря на внешне благополучную статистику - сейчас строительная индустрия является одним из ведущих секторов российской экономики, на долю отрасли приходится 16,7 процента ВВП. Сейчас более 31 миллиона семей, или 60 процентов населения страны, живут ниже стандартов и не могут позволить себе достойное жилье. Неудивительно: жилье в крупных городах за последний год подорожало на 15-40%.
В России нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей, в настоящий момент находится только на стадии разработки. По мнению экспертов, успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.
Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.
Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
Российские банки пока пассивны…
Напомним, президент страны поручил правительству и руководителям профильных структур к 2010 году построить около 400 миллионов квадратных метров жилья, чтобы нарастить жилищный фонд примерно на 15% и каждая третья российская семья смогла бы улучшить свои жилищные условия. Однако слабым звеном по-прежнему являются банки. Мало того, что условия ипотечных кредитов посильны пока лишь для 10 процентов желающих: банки страхуются от рисков, взвинчивая процентные ставки. По мнению Виктора Яковлева, российская банковская система не может удовлетворить спрос на ипотечные кредиты, потому что она не обладает «длинными деньгами». Рецепт лечения, впрочем, не блистал новизной: продолжает жить идея о том, что деньги Пенсионного фонда и страховой сферы должны прийти на этот рынок. А в развитие сюжета об усилении роли государства был сделан акцент на помощь Агентству по ипотечному страхованию.Министр экономического развития и торговли Российской Федерации Герман Греф заверил, что реализация мер по развитию системы рефинансирования ипотечного кредитования к 2010 году позволит удовлетворить спрос населения России на жилье на 65-70%. Минэкономразвития России рассчитывает, что ставка по ипотечным кредитам к 2008 году снизится до 10% при достижении плановых показателей снижения инфляции. «Очевидно - чем выше инфляция, тем ниже доступность ипотечных кредитов. Сегодня ставка - 14%, и это снижает доступность ипотечных кредитов для граждан», - сказал глава МЭРТ. Напомним, эксперты ранее отмечали, что российские банки участвуют в ипотеке неохотно. По словам заместителя председателя Совета Федерации Светланы Орловой, отечественные банки не хотят делить риски, хотя все законы под это сделаны. Между тем, в строительство жилья Чувашии, например, средства вложил венгерский банк. «Может получиться так, что придут венгры, затем поляки, и российские банки потом встанут в очередь», - отметила она.
Все зависит от кредиторов
На заседании Правительства РФ, прошедшей 30 июня, говорилось о концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России. Основная задача этой Концепции заключается в привлечении денежных средств с финансовых рынков в сферу ипотечного жилищного кредитования путем выпуска специализированных ценных бумаг. Создание унифицированной системы должно существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования, активизировать банки, как первичных кредиторов, и способствовать интенсивному становлению рынка ипотечных ценных бумаг. А составной частью унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов должна стать унификация стандартов и процедур ипотечного кредитования у первичных кредиторов, что позволит качественно повысит механизм кредитования населения банками.Будущее ипотечного рынка, согласно Концепции, связано с увеличением доли стандартных кредитов в общем объеме ипотечного жилищного кредитования, что предполагает ускорение оборачиваемости капитала, динамичное развитие рефинансирования ипотечных кредитов, предполагающего рефинансирование банковских кредитов и их последующее обращение в виде ценных бумаг. Развитие унифицированной системы жилищного кредитования планируется осуществлять через созданного Правительством Российской Федерации – оператора рынка ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”. По мере развития рынка ипотечных ценных бумаг деятельность Агентства постепенно будет переориентирована на поддержку долгосрочного сегмента рынка ипотечного жилищного кредитования.
Кстати, Владимир Яковлев связал обеспечение жильем с «повышением мобильности россиян». По его мнению, обеспечение жильем способно стать «противоядием» оттока населения с огромных регионов Сибири и Дальнего Востока страны. Для людей, переселяющихся в эти края, по заявлению министра, надо продумать систему преференций, прежде всего по процентным ставкам ипотечных кредитов. Кстати, сегодня правительство рассмотрит подготовленную минрегионом программу пространственного развития России.
Сейчас в очереди на получение жилья стоит почти 4,5 миллиона семей. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19 квадратных метров на человека, в то время как в Германии этот показатель составляет 35, в Швеции - 40, а в США - 70 квадратных метров.
Как показывает опыт многих зарубежных стран, при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.
Сардана ЭВЕРСТОВА,
по материалам центральных СМИ
