О ситуации на рынке долевого строительства, а также о том, по каким причинам возникает проблема долгостроя и как не стать добычей нечистых на руку дельцов, о поддержке со стороны государства рассказал начальник отдела по надзору за исполнением законодательства в социальной сфере прокуратуры Республики Саха (Якутия), советник юстиции Вячеслав Никифоров.
– Вячеслав Николаевич, поясните, пожалуйста, какие изменения произошли в законодательстве о долевом жилищном строительстве в 2019 году.
– В первую очередь, с 01 июля прошлого года были введены эскроу-счета, на которых хранятся привлечённые для строительства деньги граждан, эти средства застройщик сможет получить только после ввода дома в эксплуатацию. Данная новелла федерального законодательства, скорее всего, позволит устранить факт существования обманутых дольщиков.
С 27 сентября 2019 года АО «Дом.рф» в Единой информационной системе жилищного строительства начало вести Единый реестр проблемных объектов, который пришёл на смену ранее существовавшим региональным реестрам обманутых дольщиков. При этом, по сравнению со старым законодательством, уменьшилось количество критериев, которым должен соответствовать объект незавершённого строительства, чтобы считаться проблемным объектом.
Во исполнение последних поправок в регионах стали создаваться некоммерческие организации в форме фондов, целью деятельности которых является защита прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Одной из форм такой защиты стала передача данным фондам имущества и обязательств застройщиков, которые не смогли завершить строительство объектов и передать квартиры дольщикам.
Изменения были также внесены и в законодательство, регулирующее смежные отношения, например, в федеральный закон от 29.07.2017. номер 185 о публично-правовой компании по защите прав дольщиков. К примеру, расширен перечень форм государственной поддержки пострадавших граждан, а также перечень таких граждан, т.е. право на получение поддержки получило большее количество людей.
Изменился и закон о несостоятельности (банкротстве). С 2019 года конкурсные управляющие застройщиков-банкротов ведут не только реестр кредиторов, но и реестр требований о передаче жилых помещений, включение граждан в который позволяет претендовать на получение квартиры согласно договору долевого участия.
.
– Какова ситуация с долгостроями в Якутии?
– Сейчас в республике четырнадцать объектов восьми застройщиков являются проблемными, по которым заключено 650 договоров долевого участия (ДДУ )на сумму почти 2 млрд рублей.
В целях восстановления прав дольщиков по восьми объектам ожидается выплата возмещений федеральным Фондом защиты прав дольщиков, по четырём – достройка силами застройщиков, по одному – передача другому застройщику, ещё по одному – создание жилищно-строительного кооператива и достройка объекта.
– Имеются ли примеры восстановления прав дольщиков?
– В результате принятых мер и межведомственного взаимодействия с органами власти и контроля в 2019 году у нас в республике достроено десять объектов, по которым застройщиками допускались нарушения сроков их ввода более чем на шесть месяцев. Жильё получили 1 250 граждан. В текущем году введено в строй ещё два проблемных объекта, ключи от квартир получили 129 граждан.
Кроме того, в конце 2019 года 99 дольщикам одного из проблемных объектов ООО «Симиир» федеральным Фондом защиты прав дольщиков осуществлены выплаты в размере 212 млн рублей. Из бюджета республики 31 пострадавшему от «двойных продаж» выплачено более 37 млн рублей.
На средства субсидии, выделенной ЖСК в прошлом и позапрошлом годах завершено строительство пяти домов в с.Чурапча застройщика ООО «Макрос»; по одному объекту ООО «Монолит Строй» идёт его достройка.
- Какие нарушения в сфере долевого строительства допускаются чаще всего?
- К таким нарушениям относятся: неправомерная выдача муниципалитетами разрешительной документации или отказ в этом, несвоевременное внесение застройщиками изменений в проектную документацию, разрешение на строительство, их бездействие по уведомлению дольщиков об изменении срока передачи им квартир, непринятие ими мер по размещению актуальной информации в Единой информационной системе жилищного строительства и др.
В целом, к основной проблеме, возникающей в практике прокурорского надзора в данной сфере относится осуществление строительства в отсутствие полного пакета разрешительной документации. Подобные случаи варьируются от производства работ даже без минимального перечня документов (разрешения на строительство, проектной документации и прав на земельный участок) с привлечением денежных средств граждан обманным путём до возникновения проблем на завершающих этапах изначально законной стройки, т.е. уже после завершения узнают, что объект частично размещён на соседнем земельном участке, на который у застройщика нет прав или истёк срок действия разрешительной документации.
- На что следует обращать внимание потенциальным дольщикам при выборе застройщика?
- Ну начну с того, что приобретение жилья подразумевает значительные материальные затраты, поэтому не надо при изучении рынка жилья руководствоваться только лишь дешевизной квартиры. Подозрительно низкая цена квартиры это первый признак того, что, вероятно, вы столкнулись с ненадёжным застройщиком.
Главное, о чем следует задуматься гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, - это наличие у застройщика всей разрешительной документации.
Ознакомиться с такими документами довольно просто. Так, в Единой информационной системе жилищного строительства, которая работает в Интернете, по каждому объекту размещаются: разрешение на строительство, сведения о земельном участке и правах на него, срок ввода дома, фотографии хода выполнения работ, информация о проведенных в отношении застройщика проверках.
По Градостроительному кодексу РФ обязательным условием для начала строительства является разрешение на строительство, которое, как правило, выдается органом местного самоуправления. Выдавая данное разрешение, муниципалитет гарантирует, что проектная документация на предполагаемый к строительству дом соответствует всем требованиям, в том числе его безопасности для жизни и здоровья, и у застройщика есть права на земельный участок, на котором будет вестись строительство.
Ранее законодательство допускало возможность инвестирования в строительство дома путем заключения договоров пая или инвестирования. Сейчас это допускается только на основании договора участия в долевом строительстве или при привлечении средств жилищно-строительными кооперативами. Иным образом квартиру можно приобрести по договору купли-продажи с её собственником, но в таком случае дом уже должен быть построен и введен в эксплуатацию.
В обязательном порядке договор участия в долевом строительстве должен содержать план объекта (в виде схемы или чертежа), цену, срок и порядок её уплаты, срок передачи дольщику жилого помещения и гарантийный срок.
Кроме того, такой договор проходит процедуру государственной регистрации, что также служит определенной гарантией для гражданина, поскольку перед регистрацией Управлением Росреестра проверяется наличие разрешения на строительство, план возводимого дома и проектная декларация. Очень важно помнить, что по закону уплата цены договора производится только после его государственной регистрации.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий застройщик не соблюдает, это свидетельствует о нарушении им требований закона и возможно мошеннических действиях.
- Какие формы поддержки предусмотрены государством для «обманутых» дольщиков?
- В последние два года в результате повышенного внимания государства к проблемам обманутых дольщиков произошло расширение форм их поддержки. Так, если раньше решением проблем пострадавших дольщиков занимались только региональные власти, которые сами же и устанавливали способы их поддержки, то сейчас данные вопросы решаются ещё и на федеральном уровне.
Так, Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства» в качестве вариантов восстановления прав пострадавших граждан предусматриваются выплата денежного возмещения и финансирование мероприятий по завершению строительства объектов.
Федеральный закон «О банкротстве» даёт возможность передачи объекта незавершенного строительства другому застройщику для его завершения и передачи квартир дольщикам.
Республиканское законодательство предусматривает осуществление компенсационных выплат, но только тем гражданам, которые пострадали от т.н. «двойных продаж», а также предоставление субсидии на достраивание объекта в случае признания застройщика банкротом и создания дольщиками жилищно-строительного кооператива.
– Какие существуют льготы при приобретении жилья?
– В первую очередь, гражданам, желающим приобрести квартиры в новостройках, следует рассмотреть вариант приобретения жилья по льготной, «дальневосточной ипотеке», предоставляемой под два процента годовых.
Согласно условиям этой федеральной программы к основными требованиями, предъявляемым к гражданам, являются:
- граждане состоят в зарегистрированном браке и возраст обоих супругов не превышает 35 лет, граждане того же возраста не состоят в браке, но имеют ребенка в возрасте до 18 лет, либо граждане являются обладателями «дальневосточного гектара»;
- кредитный договор в таких случаях заключается в период с 01.12.2019 по 31.12.2024;
- размер кредита составляет не более 6 млн рублей и не более 80 процентов от стоимости жилья и предоставляется на срок до 20 лет.
Кроме того, Налоговым кодексом РФ предусмотрена возможность получения налогового вычета в результате приобретения жилья, а также на уплату процентов по ипотеке. Налоговый вычет составляет 13 процентов от стоимости недвижимости и выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн рублей, а для процентов – 3 млн рублей.
Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке. То есть купить то жилье можно и за 5 млн, и за 10 млн, но государство выплатит 13 процентов только с 2 млн.
Для получения имущественного налогового вычета следует обращаться в налоговый орган по месту жительства.
