Интервью со старшим помощником прокурора республики по правовому обеспечению советником юстиции Машковой Ириной.
- Какова на сегодня ситуация с «проблемными объектами» долевого строительства в республике?
- В республике работают 65 застройщиков, которыми возводится 111 объектов долевого строительства.
По состоянию на конец 2016 года было 18 проблемных объектов. В 2017 году мерами прокурорского реагирования и межведомственного взаимодействия удалось сократить их число на 9, в т.ч. 7 вводом в эксплуатацию. Это отдельные объекты ООО «Северная строительная компания», ООО «Макрос», ЖСПК «Стерх», ООО «СеверТеплоСтройСервис», а также дома ООО «Теплосервис» и ООО «Стерх», которые достроены, но остались пострадавшие от двойных продаж. В 2018 году из списка проблемных введены в эксплуатацию три объекта ООО «Макрос».
То есть на начало года остаётся четыре проблемных объекта в Якутске застройщиков ООО «Северная строительная компания», ООО СПФ «Черов и К», ООО «Макрос» и два дома в Чурапчинском районе застройщика ООО «Макрос». Это 136 пострадавших на общую сумму более 330 млн. рублей.
Также на контроле органов прокуратуры порядка десяти объектов, по которым переносились сроки введения в эксплуатацию (7 в Якутске, и по одному в Мирном, Нюрбинском и Чурапчинском районах).
Кроме того, есть проблемные объекты прошлых лет, привлекавшие средства граждан без договоров долевого участия в строительстве (ЖНК «Новый дом», ЖСПК «Строим вместе», ЖСПК «Стерх», ООО «Теплосервис», ООО «Сырдык», ИК «Социальная инициатива»).
- По каким причинам новостройки становятся «проблемными»?
- В каждом случае они разные, но если говорить обобщённо, то, прежде всего, так называемые «серые схемы», то есть в обход порядка, предусмотренного Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов», как в случае с ООО «Теплосервис».
Второй причиной является банкротство застройщика по причине непродуманного бизнес-плана или отсутствия надлежащего управления, как в случае с ООО СПФ «Черов и К», либо вследствие совершения преступлений со стороны руководящего состава застройщика, как в ситуации с объектами ООО «Северная строительная компания», ООО «Макрос».
Третья - невозможность ввода в эксплуатацию в связи с нарушением градостроительного или земельного законодательства, например частичного захвата чужого земельного участка, как в случае с ООО «Агентство недвижимости «Доступное жилье» и ООО «Товары Саха Якутместпрома».
- Что важно знать гражданам, планирующим вложится в строительство жилья?
- Прежде всего, не участвовать в «серых схемах». Гарантии возврата вложенных средств для дольщиков установлены только Федеральным законом «О долевом участии в строительстве МКД и иных объектов недвижимости». Данный закон предусматривает только два способа привлечения денежных средств граждан в строительство: ДДУ и ЖСК для достраивания объекта после банкротства первоначального и для реализации каких-либо государственных проектов. Любые иные формы сделки не гарантирует возврат вложенных средств.
Жилищно-накопительные кооперативы легальны, но по сути работают по принципу «финансовой пирамиды», помимо риска потерять пай на участников возложена обязанность покрывать убытки кооператива путём внесения дополнительных взносов.
Приобретение прав по ДДУ в результате уступки прав требования возможно, но только от гражданина, поскольку в случае приобретения прав у дольщика-организации в случае банкротства застройщика отсутствует право на компенсацию из Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства.
- Что такое эскроу и как это работает?
- Эскроу - это специальный банковский счет в уполномоченном банке, на котором аккумулируются средства дольщиков, которыми застройщик не может воспользоваться до момента сдачи объекта в эксплуатацию. В случае, если застройщик обанкротится и дом не будет достроен в срок, средства возвращаются дольщикам. С 1 июля 2019 года привлечение застройщиками средств граждан возможно только с применением данного института.
- А если обанкротится банк?
- Помимо того, что деньги должны лежать нетронутыми, счет эскроу еще и страхуется Агентством страхования вкладов. Если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу, до 10 млн. рублей будет возмещено в качестве страховой выплаты.
Действительно ли произошедшие в законодательстве изменения позволят искоренить проблему «обманутых дольщиков»?
- Теоретически – да, а как будет на практике – покажет жизнь. Успех участия в долевом строительстве во многом зависит и от правильного выбора застройщика.
- А как выбрать надёжного застройщика?
- Прежде всего, надо знать, что застройщиком может быть только:
- юридическое лицо;
- имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок с целевым назначением «под МКД», право на которое зарегистрировано в органах Росреестра;
- привлекающее средства граждан в соответствии с 214-ФЗ для строительства именно на этом земельном участке;
- на основании полученного разрешения на строительство.
Если разрешение на строительство получено после 01.07.2018, то плюс ко всему, это может быть только:
- хозяйственное общество, имеющее опыт в строительстве не менее трех лет и завершившее вводом в эксплуатацию по разрешениям на строительство не менее 5 тыс. м. кв.,
- наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
- В каком случае застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан?
- 214-ФЗ в ст.3 содержит значительный объём требований к застройщику и его проектной документации. Например:
- об отсутствии судимости, дисквалификации его руководителей и фактов привлечения их к субсидиарной ответственности по убыткам,
- отсутствия процедур банкротства, ликвидации и приостановления деятельности,
- соответствие нормативам финансовой устойчивости и т.д.
Кроме того, до перехода на применение счетов эскроу застройщики, стартовавшие (начавшие регистрацию договоров) после 20.10.2017, вправе осуществлять строительство только при условий внесения взноса в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от суммы договора.
Соответствие застройщика и проектной декларации требованиям закона проверяет Управление государственного строительного и жилищного надзора РС(Я), о чем даёт заключение!
- С какой целью застройщик вносит взносы в компенсационный фонд?
- Компенсационный фонд является гарантией защиты прав и законных интересов дольщиков на случай банкротства застройщика. Выплата возмещения дольщикам осуществляется в случае открытия конкурсного производства, производится в размере цены договора, но не более предельной суммы (произведение жилой площади до 120 кв. м. и средней рыночной стоимости 1 кв.м. в республике).
- А где граждане могут получить информацию и документы застройщиков?
- Учредительные документы и бухгалтерскую отчётность застройщик обязан предъявить любому обратившемуся лицу. А все вышеперечисленные документы застройщик обязан раскрывать (то есть обеспечивать свободный доступ к ним). Делается это через Информационную систему жилищного строительства, размещённую на сайте НАШ.ДОМ.РФ.
Стоит соотнести сроки по проектной декларации со сроками действия разрешения на строительство, они должны примерно совпадать.
Важно найти и посмотреть схему планировочной организации земельного участка на предмет - не выходит ли жилой дом за пределы предоставленного застройщику земельного участка. Случаи таких нарушений у нас имеются, к сожалению, имеются. Например, по объектам ООО «Агентство недвижимости «Доступное жилье» и ООО «Товары Саха Якутместпрома».
Если вы выбрали квартиру в объекте, в котором продажи стартовали после октября 2017 года, на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства нужно проверить платит ли ваш застройщик взносы в фонд.
Наконец, целесообразно несколько раз в течении месяца съездить на объект и понаблюдать на сколько интенсивно идёт стройка.
- На что необходимо обратить внимание при заключении договора об участии в долевом строительстве?
- ДДУ подлежит обязательной госрегистрации. Его обязательными условиями (без которых он считается не заключенным) являются: чёткое определение подлежащего передаче имущества с планом (схемой) (местоположение, назначение, площадь, материалы и ряд других); срок передачи объекта (он может быть определён не конкретно, это надо учитывать); цена договора; гарантийный срок; способы обеспечения исполнения обязательств; информация о строительстве за счет средств дольщиков объектов социальной инфраструктуры.
Эти условия договора должны соответствовать проектной декларации.
В случае применения счетов эскроу, это также является обязательным условием договора с реквизитами счета в банке.
Оплата денежных средств по договору происходит только после государственной регистрации договора!
Если кто-либо в договоре ДУ или договоре с риэлторским агентством действует по доверенности, важно проверить её действительность, в том числе срок действия, место выдачи, выдана ли она уполномоченным лицом.
К отношениям, возникающим из ДДУ, применяется законодательство о защите прав потребителей и вытекающие из него способы защиты прав.
- А какие способы обеспечения исполнения обязательств должны быть предусмотрены договором?
- С 2014 г. с момента госрегистрации договора земельный участок и строящийся объект (за исключением помещений, которые строятся не по ДДУ) считаются находящимися у дольщиков в залоге.
Застройщик также вправе страховать риск ответственности за неисполнение своих обязательств по договору. Обязанностью это не является.
Несмотря на отмену норм закона о поручительстве и обязательном страховании, по ранее стартовавшим объектам они действуют. Однако, хотелось бы предостеречь граждан, что выступавшие ранее поручителем Глобэксбанк (у застройщиков РФА Инвест, Строймонтаж-2002, Голдлаин, Северстрой) и страховая организация ООО «СК «Респект-Полис» (ООО «Симир») в настоящее время не признают своих обязательств, в связи с чем идут судебные процессы.
- Какую ответственность несёт застройщик, если нарушает эти требования?
- В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или с нарушением требований закона застройщик несёт административную или уголовную ответственность в зависимости от последствий.
Дольщик может потребовать от застройщика:
- немедленного возврата переданных ему денежных средств;
- уплаты в двойном размере процентов, предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- возмещения сверх суммы процентов причинённых гражданину убытков.
Более детально все указанные вопросы, а также вопросы по защите прав пострадавших дольщиков изложены в памятке и буклетах, которые размещены на сайте прокуратуры республики в разделах «Прокурор разъясняет» и «Информационно-разъяснительные материалы».
