Можно выделить три признака самовольной постройки: она создана на земельном участке, не отведенном для этих целей; без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из этих признаков достаточно для того, чтобы постройка была признана самовольной. Более того, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а потому не вправе распоряжаться этим имуществом - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно ст.51 ГК РФ, для строительства многоквартирного жилого дома застройщик обязан иметь разрешение, которое выдается органом местного самоуправления, проектную документацию, провести инженерные изыскания и получить положительное заключение на экспертизу проектной документации. Кроме того, для строительства дома застройщик должен иметь земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности или на праве договора аренды.
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории. Такое разрешение дает застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства.
Проектная документация и результаты инженерных изысканий многоквартирных жилых домов в соответствии с ГК РФ должна проходить экспертизу. Экспертиза проектной документации является документом подтверждающей соответствие проекта техническим регламентам, строительным нормам и правилам.
При возведении объекта Управлением государственного строительного и жилищного надзора по РС(Я) осуществляется государственный строительный надзор, проверка соответствия строящегося объекта проектной документации и техническим регламентам, а также техники безопасности при строительстве.
Риски при покупке квартиры в новостройке существенны, поэтому их важно рассматривать комплексно. В противном случае можно легко остаться и без денег, и без долгожданной собственной квартиры. Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить законы, документы компании-застройщика, предлагаемый договор купли-продажи. Не будет лишним поинтересоваться количеством сданных объектов, их состоянием и репутацией самого застройщика.
При покупке жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по которому разрешение на строительство не выдавалось органом местного самоуправления, имеются следующие риски проживания в нем:
- объект, построенный без разрешения на строительство, то есть без проекта, без заключения экспертизы о соответствии и без заключения государственного строительного надзора (строительного контроля), представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан;
- объект может быть подключен к инженерным сетям теплоснабжения, водоснабжения/водоотведения (канализации), электроснабжения самовольно или незаконным путем. Тем самым будут возникать риски по отключению объекта от инженерных сетей в любое время года по установлению нарушения;
- при строительстве застройщик может допустить технические ошибки по технологии строительства, вследствие чего могут возникнуть аварийные ситуации в момент эксплуатации;
- объект может быть построен в зоне с особыми условиями использования территории – в охранных зонах инженерных сетей или объектов инженерно-технического обеспечения, что также является угрозой жизни и здоровью граждан в случае аварийных ситуаций инженерных сетей;
- при строительстве застройщик может использовать горючее строительные материалы, которые по строительным и противопожарным нормам не допускаются в жилых зданиях;
- в многоквартирном жилом доме могут быть не установлены: пожарная сигнализация, оповещатели, система тушения пожара, пожарные гидранты. В таком случае невозможно будет предотвратить очаг возгорания в многоквартирном жилом доме на начальной стадии;
- могут быть не соблюдены нормативные требования противопожарной защиты жилых зданий, а именно аварийных выходов из здания, параметры по ширине коридора, размеры лестничных маршей, расположение окон и дверей, системы вентиляции, также других требований. В связи с нарушением данных требований в случае чрезвычайных ситуаций в многоквартирном жилом доме жильцы не могут быть эвакуированы из здания, что повлечет за собой трагические последствия;
- велика вероятность возникновения пожара в таких зданиях вследствие замыкания внутренних сетей электроснабжения и даже в связи с тем, что монтажники сети электроснабжения могут не иметь соответствующего образования, лицензии или допуска к специальным (опасным) видам работ;
- велика вероятность низких температур в помещении в зимнее время года, если утепление здания было сделано неизвестно из какого теплоизоляционного строительного материала;
- разрешение на перепланировку жилых помещений в таких многоквартирных жилых домах не выдается в связи с отсутствуем правоустанавливающих документов (собственность) на жилое помещение, а именно документа на квартиру или комнату;
- в случае незаконных перепланировок в жилом помещении находящегося в многоквартирном жилом доме с затрагиванием несущих конструкций могут возникнуть аварийные ситуации;
- велика вероятность перебоев подачи теплоснабжения, электроснабжения.
Если Вы стали свидетелями о фактах самовольной постройки на территории городского округа «Город Якутск», просим обратиться в Департамент градостроительства Окружной администрации города Якутска по адресу: г.Якутск, ул.Октябрьская, 20/2, каб. 202. Контактный телефон: 8(4112)42-96-98. Вы также можете обратиться непосредственно в территориальный Округ по месту жительства.
