ИА SakhaNews. Президиум Верховного суда России под председательством Игоря Краснова утвердил тематический обзор судебной практики по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, который фактически положил конец так называемой «схеме Долиной».
Этот обзор стал прямым следствием резонансного дела народной артистки Ларисы Долиной, которое вскрыло системную проблему: суды массово вставали на сторону продавцов, заявлявших о том, что они стали жертвами мошенников, и возвращали им проданные квартиры, оставляя добросовестных покупателей и без жилья, и без денег-. По данным МВД, по всей России было заключено не менее 157 таких сделок.
Суть «схемы Долиной» проста: продавец, часто пожилой человек, под влиянием телефонных мошенников продает квартиру, а вырученные деньги передает злоумышленникам. После этого продавец обращается в суд с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что действовал под влиянием заблуждения (статья 178 Гражданского кодекса). Нижестоящие суды, как правило, удовлетворяли такие иски, возвращая квартиры прежним владельцам, но при этом не обязывали продавца возвращать покупателю уплаченные за жилье деньги, поскольку те были похищены мошенниками. В результате добросовестный покупатель, не имевший никакого отношения к обману, оказывался в катастрофической ситуации: он терял и квартиру, и крупную сумму денег.
Именно это произошло в деле Ларисы Долиной. В 2024 году певица продала свою пятикомнатную квартиру в московских Хамовниках предпринимательнице Полине Лурье за 112 миллионов рублей. Сама Долина стала жертвой мошенников и передала полученные деньги злоумышленникам. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций признали сделку недействительной и вернули квартиру певице, оставив покупательницу ни с чем. Однако Верховный суд, рассмотрев жалобу Лурье, в декабре 2025 года отменил эти решения и встал на сторону покупательницы, признав ее законным собственником жилья.
В своем определении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сделала несколько ключевых выводов, которые затем легли в основу утвержденного Президиумом обзора. Во-первых, суд напомнил о прямом запрете, закрепленном в пункте 3 статьи 178 ГК РФ: заблуждение относительно мотивов совершения сделки не может служить основанием для ее оспаривания. Долина полагала, что продает квартиру для пресечения мошеннических действий и что договор впоследствии будет аннулирован, — это было квалифицировано как заблуждение именно относительно мотивов и ожидаемых последствий, а не относительно правовой природы самой сделки купли-продажи. Во-вторых, Верховный суд указал, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение продавца было таким, что его не мог бы распознать добросовестный и осмотрительный покупатель. В данном случае и Долина, и Лурье были зарегистрированы как индивидуальные предприниматели и неоднократно участвовали в гражданско-правовых сделках, а значит, должны были осознавать юридические последствия договора.
Новый обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного суда, закрепил эти правовые позиции в качестве обязательных для всех судов. В нем разъясняется, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной. Суды теперь должны в первую очередь принимать во внимание добросовестное поведение покупателя и его возможность распознать заблуждение продавца. Права добросовестного покупателя, который заплатил деньги и ничего не знал о мошенничестве, должны защищаться не меньше, чем права обманутого продавца. Суд не может просто отменить сделку, не проверив, был ли покупатель действительно честным и действовал ли он с должной осмотрительностью.
При этом Верховный суд подчеркнул, что защита продавцов от мошенников не отменяется полностью. В одном из недавних дел высшая инстанция поддержала иск 76-летней жительницы Новгородской области, которая под воздействием телефонных мошенников продала единственную квартиру. В отличие от дела Долиной, здесь суды установили на основании психолого-психиатрической экспертизы, что пожилая женщина из-за состояния здоровья и возрастной уязвимости не могла реально осознавать последствия сделки. Верховный суд указал, что в таких случаях, даже при отсутствии формальной недееспособности, сделка может быть признана недействительной, а профессиональный участник рынка недвижимости должен был распознать признаки заблуждения, например, по явно заниженной цене квартиры.
Таким образом, новый обзор Верховного суда установил четкий баланс между защитой прав обманутых продавцов и добросовестных покупателей. Отныне нельзя отменить сделку с жильем только на том основании, что продавец заблуждался относительно мотивов или последствий, — необходимо доказать, что он не понимал самой сути договора купли-продажи, а покупатель, в свою очередь, не мог и не должен был распознать это заблуждение-. Это решение, по мнению экспертов, не только восстанавливает справедливость в конкретных спорах, но и защищает стабильность всего рынка недвижимости, где граждане должны быть уверены, что купленная квартира действительно останется за ними
