Жительница Якутска обратилась в прокуратуру города в связи с тем, что орган опеки и попечительства не дал согласие на совершение сделки по продаже квартиры, принадлежащей ее дочери, поскольку отцом ребенка не дано согласие на эту сделку. При этом мужчина не уплачивает алименты, его местонахождение неизвестно, связь с супругой и ребенком утрачена. Продажа квартиры была обусловлена переездом на постоянное место жительства в другой населенный пункт в целях постоянного лечения ребенка.
Прокуратурой города было внесено представление в адрес Окружной администрации. По результатам рассмотрения представления было принято решение о повторном рассмотрении документов заявительницы. Фактическое устранение нарушений закона находится на контроле прокуратуры города.
Законодательством Российской Федерации установлено, что родители или лица, их заменяющие, должны получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения или уменьшение прав на имущество несовершеннолетнего лица. По общему правилу предполагается добросовестность родителей по отношению к детям и при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, получение согласия органа опеки и попечительства не требуется. В соответствии с действующим законодательством, обращаться за разрешением нужно, только если ребенок остался без родительского попечения либо является владельцем продаваемой квартиры или имеет в этой квартире долю собственности.
Так как орган опеки и попечительства при рассмотрении указанных вопросов должен исходить из интересов ребенка, возникают сложности при получении разрешения, так как отсутствуют критерии и правила, при которых органам опеки и попечительства можно было бы наиболее грамотно обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью.
Здесь главное, чтобы жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшились, а доля собственности – не уменьшилась. В связи с этим к приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:
- Принадлежащая ребенку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры площадь должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребенок жить не может.
- В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребенок должен быть где-то прописан. После сдачи дома ребенку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
- По оценке БТИ стоимость нового жилья не должна быть меньше отчуждаемой. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счет ребенка, доступ к которому он получит после совершеннолетия.
- Если качество нового жилья заметно хуже, сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.
Исходя из сложившейся судебной практики, при отчуждении имущества несовершеннолетних получение согласия на совершение сделки от второго родителя не требуется как обязательное условие ее совершения.
В силу ст.64 Семейного кодекса РФ родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.
Органом опеки и попечительства, исходя из конкретных обстоятельств дела, должна быть дана оценка не только действиям родителя по отчуждению жилого помещения, принадлежащего ребенку, но и соответствия интересам ребенка возражения второго родителя (при его наличии) против совершения сделки.
В российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые сделки с участием несовершеннолетних.
Так, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
К примеру, невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребенку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Также не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребенка.
